Relokacja zawodowa? Sytuacja prywatna? A może chęć pomieszkania w innym regionie? Jeśli szukasz mieszkania pod najem okazjonalny, warto wiedzieć jak się przygotować do tego procesu. Bo to pozwoli zmniejszyć ryzyko i uniknąć problemów oraz zbędnego stresu.
Nasi eksperci skutecznie przeprowadzą przez całą procedurę, jakim jest umowa najmu okazjonalnego.
Z tego artykułu dowiesz się m.in.:
Jakie masz prawa i obowiązki?
Jak sprawnie przeprowadzić proces najmu okazjonalnego?
Jak nie dać się oszukać nieuczciwemu najemcy?
Jakie dokumenty są wymagane?
Jakie koszty niesie umowa o najem okazjonalny?
Kto może pomóc w załatwieniu formalności?
Spis treści:
Czym jest umowa najmu okazjonalnego?
Akt prawny do ustawy o najmie okazjonalnym
Forma umowy najmu okazjonalnego
Umowa najmu okazjonalnego – załączniki
Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego
Egzekucja umowy najmu okazjonalnego
Co robić, gdy najemca lokalu nie chce się wynieść?
Jak ustrzec się przed nieuczciwymi najemcami?
Czy obcokrajowiec może podpisać umowę najmu okazjonalnego?
Jak chronić swojej mienie i nerwy
Koszty zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu
Podsumowanie procesu przygotowania umowy najmu okazjonalnego
Z kim przygotować umowę najmu okazjonalnego lokalu?
Najem okazjonalny lokalu jest szczególnym typem umowy najmu nieruchomości. Uregulowany jest w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Pobierz dokumenty prawne – najem okazjonalny: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20010710733/U/D20010733Lj.pdf
Umowa najmu okazjonalnego posiada jedną, bardzo istotną zaletę, względem zwykłej umowy najmu. Mianowicie umożliwia łatwiejszą egzekucję, dotyczącą wydania lokalu i usunięcia z niego najemcy.
Umowa najmu okazjonalnego lokalu to umowa, która spełnia następujące warunki:
dotyczy najmu lokalu mieszkalnego,
właściciel wynajmowanego lokalu jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali,
jest zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Zgodnie z treścią art. 19a ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, umowa najmu okazjonalnego lokalu powinna być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Taka sama forma przewidziana jest również dla aneksów do takiej umowy na najem okazjonalny.
Pamiętaj!
Właściciel lokalu powinien pamiętać obowiązku, wynikającym z art. 19a ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Chodzi o to, aby w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia umowy najmu zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego.
By doszło do zawarcia umowy najmu okazjonalnego, musi to być właściwy urząd ze względu na miejsce zamieszkania właściciela.
Brak zgłoszenia wyłącza odpowiednie artykuły ustawy, dotyczące m.in. wypowiadania czynszu a co najważniejsze dotyczące wygaśnięcia i rozwiązania najmu okazjonalnego, umożliwiające skorzystanie z egzekucji.
Jednym z istotnych elementów umowy najmu okazjonalnego są załączniki. Do umowy powinny być załączone następujące dokumenty.
Do umowy najmu potrzebne jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu, w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2 ustawy.
Potrzebne jest również wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
Do umowy najmu potrzebne jest oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu, wskazanym w oświadczeniu. Na żądanie wynajmującego oświadczenie może mieć formę z podpisem notarialnie poświadczonym.
W razie utraty możliwości zamieszkiwania w lokalu, najemca ma obowiązek w terminie 21 dni od uzyskania informacji o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkiwać w przypadku wykonania egzekucji.
W takiej sytuacji najemca zobowiązany jest przedstawić nowe oświadczenie właściciela takiego lokalu.
Jeżeli najemca nie dopełni takiego obowiązku, umowa najmu może zostać rozwiązana przez właściciela lokalu z zachowaniem 7 dniowego okresu wypowiedzenia.
W sytuacji, w której zawarta umowa zostanie rozwiązana lub skutecznie wypowiedziana, a lokator nie stosuje się do opróżnienia i wydania lokalu, właściciel w celu dokonania eksmisji takiej osoby musi wystosować żądanie, sporządzone na piśmie, opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.
Artykuł 19d ust. 3 ustawy określa, jakie elementy w szczególności powinno zawierać żądanie opróżnienia lokalu. Są to:
oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy,
wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego,
termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
Jeżeli termin wskazany w żądaniu upłynie, a najemca nadal nie chce opuścić zajmowanego lokalu, wynajmujący musi złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji w zakresie wydania lokalu.
Do wniosku, o którym mowa właściciel powinien dołączyć następujące dokumenty:
żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu do urzędu skarbowego.
W ostatnich latach proceder związany z oszustami wynajmującymi lokale mieszkalne bardzo się rozprzestrzenił. Prawo polskie nie pozwala wyrzucić nikogo na bruk. A to powoduje nadużycia lokatorów, którzy czują się na tyle swobodnie, że przestają płacić właścicielowi lokalu.
Oszuści dobrze wiedzą, że proces usunięcia z lokalu jest czasochłonny i stresujący dla właściciela posesji. Postawiony wobec nieuczciwej postawy lokatora, właściciel jest zobligowany znaleźć intruzowi inne lokum.
Z pomocą przychodzi umowa okazjonalnego najmu lokalu mieszkalnego. Załatwienie kilku formalności przed transakcją wynajmu pozwala szybko i skutecznie pozbyć się niechcianego lokatora bez większych strat.
Weryfikację i oświadczenie najemcy co do lokalu. Należy sprawdzić, czy adres na jaki powołuje się w razie wyprowadzki, naprawdę istnieje i czy nie jest to np. budynek instytucji publicznej.
Warto skorzystać ze wsparcia doświadczonych prawników przy konstrukcji umowy lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego.
Należy archiwizować każdy dokument, który jest wymagany w sprawie. Najlepiej na kilku trwałych nośnikach.
Warto od czasu do czasu wybrać się do wynajmowanego lokalu, w celu weryfikacji zachowań lokatora. Polecamy też kontakt ze wspólnotą lub spółdzielnią mieszkaniową.
Kontakt z lokatorem najlepiej przeprowadzać w formie, która może potem służyć za ewentualny dowód w sprawie np. sms, mail lub komunikatory.
Taka kontrola pozwoli szybko zareagować na nieprawidłowości w przestrzeganiu warunków umowy najmu i skutecznie doprowadzić do jej wypowiedzenia.
Obcokrajowiec, podobnie jak obywatel Polski, ma możliwość najmu lokalu przy spełnieniu jednego z dwóch warunków:
Posiada już własną nieruchomość, którą wskaże w przypadku docelowego adresu wyprowadzki w razie, gdy umowa najmu lokalu mieszkalnego poprzestanie obowiązywać.
Wskaże godną zaufania osobę, zazwyczaj jest to właściciel mieszkania, która zadeklaruje możliwość przyjęcia lokatora w przypadku wygaśnięcia umowy najmu okazjonalnego.
W sytuacji kiedy cudzoziemiec posiada własną nieruchomość poza Polską, nie jest ona brana pod uwagę w kwestii spełnienia warunków najmu okazjonalnego.
Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego tj. aktu poddania się egzekucji z tytułu najmu okazjonalnego wynosi 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 roku o minimalnym wynagrodzeniu za pracę.
W roku 2023 jest to kwota 360,00 zł netto.
Przygotowanie i zawarcie umowy najmu okazjonalnego wraz z załącznikami oraz oświadczeniem o poddaniu najemcy egzekucji nie musxi być ani trudne ani drogie. Jednak warto się zabezpieczyć. Bo umowa na najem okazjonalny w firmie aktu notarialnego zapewnia właścicielom nieruchomości lepszą ochronę prawną.
Podmiotów, które mogą przygotować umowę najmu okazjonalnego jest bardzo wiele. Warto jednak przed ostatecznym wyborem zweryfikować doświadczenie osób, którym chcemy powierzyć to zadanie.
Dobrym pomysłem jest krótka rozmowa na ten temat, zadanie odpowiednich pytań oraz upewnienie się, że takie sprawy znajdują się w portfolio kancelarii.
Nasi eksperci chętnie porozmawiają przy kawie i rozwieją wszystkie Państwa wątpliwości. Dzięki szczegółowym i klarownym wyjaśnieniom, sprawnie przeprowadzimy Was przez ten proces.
A najem okazjonalny nie będzie już miał przed Państwem żadnych tajemnic.
Zapraszamy do kontaktu: Kancelaria Walo & Sosno
Tekst ma charakter informacyjny, nie jest interpretacją prawną.
Umowy sprzedaży
Umowy darowizny
Sporządzanie aktów poświadczenia dziedziczenia
Umowy zamiany
Umowy przedwstępne
Umowy dożywocia
Ustanowienie odrębnej własności lokali
Umowy przedwstępne
Umowy deweloperskie
Umowa ustanowienia odrębnej własności
Umowy majątkowe małżeńskie
Poświadczenia podpisów
Pełnomocnictwo notarialne
Służebność
Umowa rozdzielności majątkowej
Umowa podziału majątku wspólnego
Zniesienia współwłasności
Akt ustanowienia hipoteki
Akt poddania się egzekucji
Oświadczenie o zrzeczeniu się hipoteki
Akt ustanowienia hipoteki
Akt poddania się egzekucji
Oświadczenie o zrzeczeniu się hipoteki
Akt ustanowienia fundacji
Zgromadzenia wspólników Zebrania walnych Oświadczenia o przystąpieniu do spółki
Oświadczenia o objęciu udziałów
Prowadzenie rejestru prostej spółki akcyjnej
Protokoły zgromadzeń wspólników
Umowa spółki
Umowa sprzedaży udziałów, akcji, praw i obowiązków
Umowa darowizny udziałów, akcji, praw i obowiązków
ul. Westerplatte 2/4
31-033 Kraków
Tel: 518-101-221
Tel: 576-101-223
Tel: 12 307-02-35
Email: notariusz@walososno.pl
