W ostatnich latach, Polska stała się bardzo atrakcyjną lokalizacją dla zagranicznych inwestorów. Zarówno przedsiębiorcy, jak i osoby prywatne zainteresowane są nabywaniem nieruchomości w naszym kraju. Takie plany generują następujące pytania:
Czy i w jaki sposób bez polskiego obywatelstwa, można doprowadzić do nabycia nieruchomości na terenie Polski?
Jakie są regulacje prawne i jakie wymogi należy spełnić, aby cudzoziemiec mógł kupić legalnie nieruchomość?
Czy nabywanie nieruchomości jest trudne?
Kto pomaga i pośredniczy w tym procesie?
Na te i inne pytania chętnie odpowiedzą nasi eksperci z Kancelarii Notarialnej Walo & Sosno.
Spis treści:
Cudzoziemcy chętnie inwestują w polskie nieruchomości
Zakup nieruchomości przez cudzoziemca – regulacje prawne
Zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca
Status cudzoziemca zgodnie z przepisami prawa polskiego
Zwolnienia i wyłączenia
Odstępstwa od obowiązku uzyskania zezwolenia
Wydanie zezwolenia
Praktyki notarialne
Pomoc w nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców
Temat ten jest niezwykle ważny z punktu widzenia praktyki notarialnej. Szczególnie wobec wzmożonej w ostatnim czasie migracji ludności (zwłaszcza w ośrodkach wielkomiejskich) i płynącym stąd wzrostem zainteresowania nabywaniem nieruchomości położonych w Polsce przez obywateli państw obcych.
Pytanie do Walo Sosno – czy mamy może nowe statystyki lub skąd je wziąć?
W samym tylko 2018 roku, do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji wpłynęło 35 138 dokumentów dotyczących transakcji nabycia nieruchomości, akcji i udziałów przez cudzoziemców, z czego 17 377 dokumentów dotyczyło nabycia nieruchomości, a 17 761 dokumentów dotyczyło obrotu kapitałowego.
Zgodnie z danymi, udostępnionymi przez MSWiA w sprawozdaniu z realizacji w 2018 r. ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, stanowi to 33% wzrost w porównaniu z rokiem 2017.
W całym roku 2018 łącznie przeprowadzono 16 531 transakcji, na mocy których cudzoziemcy nabyli prawo własności nieruchomości położonych w Polsce. Liczba ta obejmuje zarówno transakcje dla których uzyskanie zezwolenia było wymagane, jak również te przeprowadzone bez konieczności ubiegania się o takie zezwolenie.
Pytanie do Walo Sosno – czy możemy dodawać w treści taki button? Czy to nie jest zbyt reklamowe?
Kwestia nabywania nieruchomości położonych na terenie Polski przez cudzoziemców, regulowana jest przez najstarszą obecnie obowiązującą ustawę w Polsce tj. ustawę z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
Zgodnie z generalną zasadą, sformułowaną w artykule 1 Ustawy, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Zezwolenie takie jest wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych (przy współdziałaniu z Ministrem Obrony Narodowej).
W procesie może również uczestniczyć Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi w przypadku, gdy przedmiotem nabycia jest nieruchomość rolna. Wydanie zezwolenia jest możliwe po pozytywnej weryfikacji podmiotu ubiegającego się o zakup nieruchomości.
Samo pojęcie nieruchomości nie jest w ustawie zdefiniowane, a zastosowanie znajduje tutaj definicja przewidziana w artykule 46 kodeksu cywilnego, zgodnie z którą nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane, lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Ustawa stosowana jest wobec podmiotów, którym można przypisać – zgodnie z jej postanowieniami – status cudzoziemca. Zgodnie zatem z treścią art. 1 ust. 2 ustawy cudzoziemcem jest:
osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego,
osoba prawna mająca siedzibę za granicą,
nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,
osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3.
Zezwolenia wymaga każde (niepodlegające odpowiednim zwolnieniom lub wyłączeniom) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca. Rozumieć przez to należy w nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego (zgodnie z treścią art. 1 ust. 4 ustawy). Nie dotyczy to natomiast nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – jako ograniczonego prawa rzeczowego.
W szczególności nabycie może nastąpić na mocy umów prawa cywilnego (m.in. na mocy umowy sprzedaży, zamiany, darowizny – sporządzonych w formie aktu notarialnego), z mocy samego prawa (np. w drodze dziedziczenia) oraz na mocy orzeczenia sądowego czy też decyzji administracyjnej.
Czynnością, która wymaga uzyskania zezwolenia jest nie tylko nabycie samej nieruchomości ale również nabycie lub objęcie udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości (Art. 3e ustawy).
Obowiązek uzyskania takiego zezwolenia istnieje, jeśli poprzez nabycie udziałów w spółce, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości, cudzoziemiec przejmuje kontrolę nad nią. Taka sytuacja istnieje również wówczas, gdy spółka jest już kontrolowana, a udziały lub akcje nabywa lub obejmuje cudzoziemiec nie będący udziałowcem lub akcjonariuszem spółki.
W przypadku spółki handlowej, za kontrolowaną uważa się taką spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu lub mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów Kodeksu Spółek Handlowych.
Nabycie przez cudzoziemca nieruchomości na terenie RP wbrew przepisom ustawy dotknięte jest sankcją nieważności zgodnie z treścią artykułu 6 ust. 1 ustawy. Odwołując się w tym miejscu również do treści art. 58 § 1 k.c. należy wskazać, iż: „czynności sprzeczne z ustawą są nieważne, dlatego też czynności prawne, wskutek których doszło do nabycia nieruchomości wbrew przepisom ustawy, są dotknięte nieważnością bezwzględną”.
Oznacza, to że czynność jest już nieważna od momentu jej dokonania, nie wywiera żadnych skutków prawnych (…)*. „Czynność prawna, dotknięta bezwzględną nieważnością, w wyniku jej dokonania wbrew przepisom ustawy, nie może być konwalidowana poprzez zdarzenie późniejsze. Należy zaznaczyć, że wyrok sądu, który orzeka o nieważności takiej czynności prawnej ma jedynie deklaratoryjny charakter.
Umowa, na mocy której cudzoziemiec miałby nabyć nieruchomość, położoną na terenie Polski zawarta wbrew przepisom ustawy (tj. bez uzyskania wymaganego zezwolenia) nie wywołuje skutków prawnych, a w szczególności nie prowadzi do przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę.
Wprowadzony ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców obowiązek uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości na terenie Polski nie ma charakteru bezwzględnego, a sama ustawa przewiduje szereg zwolnień oraz wyłączeń.
Zgodnie z treścią artykułu 7 ust . 2 ustawy nie stosuje się do nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego.
Przepis ten nie rozróżnia czy dziedziczenie następuje na podstawie testamentu pozostawionego przez spadkodawcę czy też na podstawie porządku dziedziczenia wynikającego bezpośrednio z ustawy.
W przypadku dziedziczenia testamentowego dyspozycja majątkiem musi być dokonana na rzecz osób zaliczających się do kręgu spadkobierców ustawowych, zgodnie z odpowiednimi przepisami kodeksu cywilnego (obowiązujący w dniu śmierci spadkodawcy). Krąg spadkobierców uprawnionych do dziedziczenia musi być jednak ustalony w sposób abstrakcyjny bez względu na porządek dziedziczenia.
Obywatel państwa obcego może być zatem uprawniony do nabycia nieruchomości bez potrzeby uzyskiwania zezwolenia – tak na podstawie ustawy, jak i testamentu – jeśli należy do kręgu spadkobierców ustawowych spadkodawcy.
„Zezwolenie na nabycie nieruchomości nie będzie więc wymagane, jeżeli do dziedziczenia ustawowego cudzoziemca lub do poszerzenia jego dziedziczenia dojdzie dlatego, iż spadkodawca w testamencie negatywnym wyłączył od dziedziczenia takich kandydatów na spadkobierców ustawowych, którzy wyprzedzali cudzoziemca w powołaniu do dziedziczenia lub mieli być jego współspadkobiercami”**.
Jeżeli cudzoziemiec, który nabył wchodzącą w skład spadku nieruchomość na podstawie testamentu (a nie zalicza się do kręgu spadkobierców ustawowych), nie uzyska zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych na podstawie wniosku złożonego w ciągu dwóch lat od dnia otwarcia spadku, prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nabywają osoby, które byłyby powołane do spadku z ustawy (art. 7 ust. 3 ustawy).
Przepisy te stosuje się odpowiednio także do nabywania udziałów i akcji spółki handlowej będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Polski w drodze spadku.
Pomimo, że ustęp 4 wskazywałby, że przepis ma zastosowanie do akcji lub udziałów każdej spółki handlowej która posiada nieruchomości na terenie RP – również posiadającej siedzibę poza granicami kraju – to należy rozpatrywać go łącznie z artykułem 3e ustawy, który nakazuje uzyskanie zezwolenia tylko na nabycie udziałów lub akcji spółek posiadających siedzibę na terytorium Polski.
Przepisów ustawy nie stosuje się natomiast do przekształceń spółek handlowych w rozumieniu przepisów tytułu IV działu III kodeksu spółek handlowych.
W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na fakt dopasowania przepisów ustawy do wymogów wprowadzonych przez prawo europejskie poprzez zniesienie obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców obywateli państw należących do Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej (art. 8 ust. 2, 2a i 2b ustawy).
Warto wiedzieć!
Cudzoziemcy – obywatele Państw EOG i Konfederacji szwajcarskiej, którzy chcą nabyć nieruchomość położoną na terenie Polski nie muszą w tym celu uzyskiwać zezwolenia.
W artykule 8 ust. 1 ustawy przewidziano szereg innych odstępstw od obowiązku uzyskania zezwolenia. Zgodnie z jego postanowieniami nie wymagają uzyskania zezwolenia:
nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali;
nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego;
nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;
nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat;
nabycie przez podmiot, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 4, na jego cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast;
nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym;
nabycie lub objęcie przez bank będący osobą prawną określoną w art. 1 ust. 2 pkt 4 akcji lub udziałów w spółce, o której mowa w art. 3e, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.
Zgodnie z art. 8 ust. 3 ustawy, zwolnień, o których mowa w ust. 1, nie stosuje się do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha.
W przypadku braku zaistnienia okoliczności uzasadniających wyłącznie stosowania ustawy lub zastosowanie odpowiedniego zwolnienia, cudzoziemiec, który zamierza nabyć nieruchomość położoną na terenie Polski powinien uzyskać odpowiednie zezwolenie. Zgodnie z artykułem 1a ustawy zezwolenie jest wydawane na wniosek cudzoziemca, jeżeli:
nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa;
wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską.
Decyzja zostaje wydana po przeprowadzeniu postępowania w trybie administracyjnym, a w wyniku jej uzyskania cudzoziemiec uzyskuje możliwość nabycia konkretnej nieruchomości (lub też udziałów lub akcji w spółce będącej właścicielem nieruchomości położonej w Polsce) na terenie Polski.
Zezwolenie pozostaje ważne przez okres 2 lat od jego wydania i w tym okresie uprawnia cudzoziemca do nabycia określonej w nim nieruchomości zgodnie z przepisami prawa. Po upływie tego okresu w braku realizacji nabycia nieruchomości wygasa.
Jak wyżej wskazano, nabycie nieruchomości położonej na terenie Polski wymaga, co do zasady uzyskania zezwolenia. Zezwolenie takie niezbędne jest do przeprowadzenia transakcji.
W tym do dokonania czynności prawnej oraz wpisu prawa (własności lub użytkowania wieczystego) w księdze wieczystej. Brak uzyskania stosownego zezwolenia skutkuje jej nieważnością.
Zezwolenie powinno być przedłożone notariuszowi sporządzającemu umowę, na mocy której cudzoziemiec nabywa prawo własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na terenie Polski.
Ponadto, zgodnie z artykułem 8a ust.1 ustawy notariusz zobowiązany jest do przesyłania do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji wypisów aktów notarialnych na mocy, których cudzoziemiec nabył prawo własności nieruchomości na terenie Polski. Bez względu na to czy na nabycie było wymagane zezwolenie, czy też nie.
Nabycie nieruchomości to stresujący i czasochłonny proces. Zwłaszcza jeśli nie jest się obeznanym z przepisami prawa polskiego. Warto wtedy współpracować z godnym zaufania partnerem orientującym się w lokalnej legislacji.
Kancelaria Walo & Sosno zatrudnia najlepszych specjalistów i chętnie wesprze Państwa w tym temacie.
Posiadanie zezwolenia na nabycie nieruchomości to dla wielu cudzoziemców szansa na nowy start, rozumiemy to doskonale i dołożymy starań, aby Państwa marzenia stały się rzeczywistością.
Źródła:
* A. Dalecka, A. Przewoźny-Paciorek [w:] A. Dalecka, A. Przewoźny-Paciorek, Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców. Komentarz, Warszawa 2013, art. 6.
** J. Turłukowski, 2.7. Zapis windykacyjny na rzecz cudzoziemca [w:] Instytucja zapisu windykacyjnego w prawie polskim. Wybrane zagadnienia, Warszawa 2014.
Tekst ma charakter informacyjny, nie jest interpretacją prawną.
Umowy sprzedaży
Umowy darowizny
Sporządzanie aktów poświadczenia dziedziczenia
Umowy zamiany
Umowy przedwstępne
Umowy dożywocia
Ustanowienie odrębnej własności lokali
Umowy przedwstępne
Umowy deweloperskie
Umowa ustanowienia odrębnej własności
Umowy majątkowe małżeńskie
Poświadczenia podpisów
Pełnomocnictwo notarialne
Służebność
Umowa rozdzielności majątkowej
Umowa podziału majątku wspólnego
Zniesienia współwłasności
Akt ustanowienia hipoteki
Akt poddania się egzekucji
Oświadczenie o zrzeczeniu się hipoteki
Akt ustanowienia hipoteki
Akt poddania się egzekucji
Oświadczenie o zrzeczeniu się hipoteki
Akt ustanowienia fundacji
Zgromadzenia wspólników Zebrania walnych Oświadczenia o przystąpieniu do spółki
Oświadczenia o objęciu udziałów
Prowadzenie rejestru prostej spółki akcyjnej
Protokoły zgromadzeń wspólników
Umowa spółki
Umowa sprzedaży udziałów, akcji, praw i obowiązków
Umowa darowizny udziałów, akcji, praw i obowiązków
ul. Westerplatte 2/4
31-033 Kraków
Tel: 518-101-221
Tel: 576-101-223
Tel: 12 307-02-35
Email: notariusz@walososno.pl
